정착가이드

앞 사람이 쓰던 열쇠를 새것으로 바꾸는 비용이에요. 원칙은 집주인 부담이지만, 계약으로 세입자가 내기로 정하기도 해요.

국토교통성 원상회복i 가이드라인은 열쇠를 잃어버리거나 망가뜨리지 않았다면 열쇠 교체는 입주자가 바뀌어서 생기는 물건 관리상의 문제라서 집주인 부담이 타당하다고 봅니다. 그래서 퇴거할 때 열쇠 교체비를 청구받아도 원칙적으로 낼 필요가 없다고 국토교통성 상담 사례집은 안내해요. 반대로 열쇠를 잃어버리거나 망가뜨려 바꾸면 세입자 부담이 되는 경우가 많고, 이때는 사용 연수를 따지지 않고 실린더(자물통) 교환 비용 전액을 냅니다. 다만 입주할 때 세입자가 열쇠 교환비를 내는 특약이 광고와 중요사항 설명서i에 적혀 있고 말로 설명도 들은 뒤 그 돈을 내고 계약했다면, 앞 세입자의 열쇠로 들어오는 걸 막아 세입자의 방범에도 도움이 된다며 특약이 유효하다고 본 판결(도쿄지방재판소 2009년)도 있어요. 그래서 초기비용 견적에 열쇠 교환비가 있으면 중요사항 설명 때 금액과 특약 내용을 확인해 두면 좋아요.

도시마다 달라요. 2023년 총무성 조사로 29㎡ 이하 방 평균 월세는 전국 53,231엔, 도쿄 23구 73,216엔이에요.

민영 임대주택 기준으로 같은 조사에서 요코하마시는 61,917엔, 오사카시 51,621엔, 나고야시 50,770엔, 후쿠오카시 45,456엔, 삿포로시 41,669엔이었습니다. 같은 도시 안에서도 차이가 커서, 도쿄 23구는 아다치구 61,101엔부터 미나토구 101,652엔까지, 오사카시 24구는 히라노구 43,147엔부터 후쿠시마구 63,341엔까지 벌어져요. 이 월세에는 공익비·관리비가 들어 있지 않고, 2023년 10월 1일 시점에 살고 있던 집의 평균이라 지금 새로 나온 방의 값과는 다를 수 있습니다. 그래서 실제로 방을 고를 땐 월세에 관리비(공익비)를 더한 매달 나가는 돈과, 처음 들어갈 때 드는 돈(「처음 집에 들어갈 때 돈이 얼마나 들어요?」)을 같이 비교하면 좋아요. 살래 동네 페이지의 월세 위치(「싼 편」·「보통」 등)도 이 총무성 자료를 바탕으로 해요.

계단·복도 같은 공용 부분의 전기·물·청소비 등으로, 월세와 따로 매달 내는 돈이에요. 방을 비교할 땐 둘을 더해서 봐요.

국토교통성 「임대주택 표준계약서」는 공익비（共益費）를 계단·복도 같은 공용 부분의 유지관리에 드는 광열비·상하수도 사용료·청소비 등에 쓰는 돈으로 정하고, 한 달이 안 되는 기간은 1개월을 30일로 해 날짜로 나눠 계산하게 합니다. 이 표준계약서는 본보기라서 실제로는 내 계약서 내용을 따르고, 단독주택 임대에는 보통 공익비가 없어요. 「관리비（管理費）」라고 적는 곳도 있는데, 총무성 통계도 둘을 집세와 따로 내는 공용 부분 비용으로 함께 다룹니다. 부동산 광고 업계 규칙(공정경쟁규약)은 임대 광고에 월세와 함께 관리비 또는 공익비, 레이킨i, 시키킨i, 손해보험료가 필요한지, 보증회사i 계약이 조건이면 그 금액을 적게 하고, 계약 기간 동안 이 밖의 비용이 들면 그 항목과 금액도 적게 해요. 쉐어하우스는 공익비에 내 방 수도·전기·가스비까지 묶어 받는 경우가 많아서 일반 임대와 내용이 다릅니다. 그래서 광고에서 월세와 관리비(공익비) 칸을 함께 보고, 그 밖에 매달 나가는 돈이 있는지는 계약 전 중요사항 설명i 때 물어보면 돼요.

아니요. 입주 신청을 하고 심사를 통과해야 계약할 수 있어요. 신청부터 입주까지 보통 1~2주가 걸립니다.

국토교통성 「집 구하기 가이드북」에 따르면 입주 신청과 함께 심사 서류를 내면 부동산 소개소와 집주인이 입주 심사를 하고, 통과하면 계약하고 입주합니다. 그래서 입국하자마자 바로 들어갈 집이 필요하다면, 신청부터 입주까지 1~2주를 일정에 넣어 두면 좋아요.

보통 여권·재류카드·소득증명서와, 재직증명서나 재학증명서 등이 필요해요.

연대보증인(집세를 못 낼 때 대신 내 줄 사람)을 세우는 경우에는 그 사람의 소득증명서와 인감등록증명서도 냅니다(국토교통성 가이드북 기준). 필요한 서류는 집주인·부동산마다 조금씩 다를 수 있으니, 신청하기 전에 목록을 받아 미리 챙겨 두면 좋아요.

보통 이름·직업·같이 살 사람 수·수입·일본어 능력·방을 찾는 이유 등을 물어봅니다.

연대보증인(내가 집세를 못 낼 때 대신 내 줄 사람)이 있는지 질문받을 수도 있어요. 찾아간 날 바로 입주 신청을 하는 경우도 있어서, 재류카드·여권 같은 신분증을 챙겨 가고 위 질문에 답할 내용(직업·수입 등)을 미리 정리해 가면 좋아요.

보증회사i를 쓸 수 있는 방이면 보증인 없이도 신청할 수 있어요. 다만 보증회사도 심사가 있고, 보증인을 요구하는 방도 있어요.

일본 임대주택 계약에는 집세를 못 내게 될 때에 대비해 집세채무보증회사（家賃債務保証会社）를 이용하거나 보증인이 필요하고, 어느 쪽을 요구하는지는 방마다 다릅니다. 보증회사를 쓰면 보증료가 들고, 국토교통성 2016년 자료에서는 보증회사 심사도 외국인 등이 통과하기 어려운 경향이었어요. 그래서 보증인이 없다면 신청하기 전에 그 방이 보증회사로도 되는지 확인해 두면 좋아요.

보통 처음에 월세의 35~50% 정도를 내고, 그 뒤 1년마다 보증료를 더 받는 회사도 많아요.

국토교통성 가이드북은 이 처음 보증료를 2년분으로 설명하지만, 국토교통성 2016년 자료에 실린 보증회사i 설문에서는 「처음 + 그 뒤 1년마다」 받는 방식이 가장 많았고, 처음 낸 뒤에도 보증료가 생기는 곳이 약 6할이었어요. 금액은 처음 월세의 50%, 그 뒤 1년마다 1만 엔으로 정한 회사가 많았습니다. 그래서 계약 전 견적에서 보증료를 처음 한 번만 내는지, 해마다 또 내는지를 확인해 두면 좋아요.

지역마다 다르지만 보통 월세 4~7개월분 정도가 필요합니다(국토교통성 가이드북 기준).

보증금·사례금i·중개수수료·손해보험료·집세(한 달 앞서 냄)·공익비(관리비) 등이 들어가고, 보증회사i를 쓰면 보증료도 내요. 보통 현금이나 계좌 송금으로 냅니다. 그래서 집을 정하기 전에 항목별 견적을 받아 보고, 월세의 몇 개월분이 되는지 계산해 두면 좋아요.

아니요. 방을 직접 보러 가는 내견（内見, 사전답사）은 무료입니다.

보고 마음에 들지 않으면 입주 신청을 하지 않아도 돼요. 그러니 마음에 드는 방이 있으면 부담 없이 내견을 신청해 직접 보고 정하면 좋아요.

근무처나 친척처럼, 집주인·관리회사가 급할 때 나에게 연락할 수 있는 곳을 적어요.

긴급 연락처에는 세입자의 갑작스런 병·안부 확인·누수 대응을 부탁하는 경우도 있습니다(국토교통성 표준계약서 작성 요령). 그래서 적기 전에 그 사람에게 긴급 연락처로 적는다는 걸 미리 알려 두면 좋아요.

어려울 수 있어요. 외국인 입주를 꺼리는 집주인이 있어서, 외국인을 받는 곳부터 찾으면 덜 헤매요.

외국인 입주를 받는 임대주택은 「세이프티넷 주택 정보 제공 시스템」(일본어)에서 검색할 수 있고, 유학생이라면 대학 등의 학생 담당 부서에 방 정보가 있는지 물어봐도 좋아요(국토교통성 가이드북). 외국인·고령자 등의 입주를 꺼리는 이유로는 집세를 제대로 낼지에 대한 불안이 가장 많았고, 보증회사i 심사도 외국인 등이 통과하기 어려운 경향이었습니다(국토교통성 2016년 자료). 찾다가 막히면 시·구청이나 국제교류협회(외국인 생활을 돕는 지역 단체)의 외국인 상담 창구에 집 상담을 해 보면 돼요.

원칙적으로 돌려받아요. 다만 원상회복i 비용 등이 생기면 거기서 빼고 남은 돈을 받습니다.

시키킨i（敷金）은 집세를 못 냈거나 방을 비울 때 수리가 필요한 경우에 대비해 맡겨 두는 돈으로, 집세 2개월분 정도가 기준이에요(국토교통성 가이드북). 지역에 따라 「호쇼킨（保証金）」이라고 부르기도 하는데, 이때는 집세 6개월분 정도인 곳이 많은 듯하다고 가이드북은 안내합니다. 빼야 할 비용이 시키킨보다 많으면 모자라는 만큼을 더 냅니다. 도카이·간사이·규슈 등에서는 돌려주지 않는 금액을 미리 정하는 「시키비키（敷引き）」 방식도 있어요. 그래서 계약 전에 시키비키가 있는지, 얼마인지를 계약서에서 확인해 두면 좋아요.

계약할 때 집주인에게 내는 돈이고, 돌려받지 못합니다.

간토 지방 등에 많고 집세 1~2개월분이 기준이에요(국토교통성 가이드북). 요즘은 레이킨i 없이 들어갈 수 있는 방도 있어서, 초기비용을 줄이고 싶으면 「礼金なし」(레이킨 없음) 조건으로 찾아보면 좋아요.

원칙적으로 월세 0.55개월분(소비세 포함)까지예요. 미리 더 내기로 승낙했다면 집주인 몫과 합쳐 1.1개월분까지예요.

국토교통성 고시에 따라 부동산이 집주인·세입자 양쪽에서 받는 보수는 합쳐서 월세 1.1개월분(소비세 포함) 이내이고, 주거용은 한쪽에서 받는 보수가 그쪽의 승낙을 미리 받지 않았다면 0.55개월분 이내입니다. 그래서 1개월분을 청구받았다면, 의뢰할 때 그만큼 내기로 승낙했는지 부동산에 확인해 보면 좋아요.

그달 집세를 전달 말까지 미리 내는 것이 일반적이에요. 한 달 중간에 들어가거나 나가면 원칙적으로 날짜로 나눠 계산합니다.

공익비（관리비）는 집세와 별도로 내는 돈이지만, 보통 매달 집세와 함께 냅니다. 그래서 계약 때 첫 달에 낼 집세(날짜로 나눈 금액 등)와 공익비가 얼마인지 확인해 두면 좋아요.

계약이 성립하기 전이면 원칙적으로 돌려받아요. 다만 서명 전이라도 집주인이 심사를 승낙했다면 못 받을 수 있어요.

오사카부 안내에 따르면 입주 신청 때 부동산에 맡기는 신청금（申込金·預り金）은 계약이 성립하기 전이면 부동산이 돌려줘야 하고, 「이미 집주인에게 넘겨서 못 돌려준다」며 거부하면 법 위반이에요. 그런데 계약서에 서명하지 않았어도 집주인이 심사를 승낙하면 계약이 성립할 수 있고, 그 뒤엔 이 돈이 계약금（手付金）이 되어 돌려받는다는 보장이 없습니다. 그래서 맡기기 전에 돌려받는 조건을 확인해 두면 좋아요. 부동산은 계약이 성립하기 전에 중요사항 설명i을 해야 하니, 취소할 때는 집주인 심사가 통과됐는지와 중요사항 설명을 받았는지를 부동산에 확인해 보면 돼요. 그래도 돌려주지 않으면 소비자 핫라인 188i에 상담할 수 있어요.

아니요. 보증회사i는 보험이 아니라서, 대신 낸 돈을 나중에 세입자에게 청구합니다.

보증회사는 집세를 못 냈을 때 집주인에게 그 돈을 보증하는 회사로, 입주 신청 때 이용을 요구받는 경우가 있어요. 보증회사가 있어도 대신 낸 돈은 결국 내가 갚아야 하니, 집세는 정해진 날까지 내도록 챙겨 두면 좋아요.

부동산이 계약을 중개할 때, 계약 전에 설비 상황·보증금 처리 같은 중요한 내용을 설명하고 설명서를 주는 절차예요.

서명 전에는 「보통 임대차」인지 「정기 임대차i」인지, 보증금·사례금i(시키비키가 있으면 그 금액), 보통 임대차라면 갱신료가 있는지와 그 금액, 방 구조나 내부를 바꾸는 것（模様替え）·동거·동물 사육 같은 금지사항, 원상회복i 조건을 확인해 두면 좋다고 국토교통성 가이드북은 안내합니다. 설명을 들으면서 모르는 건 그 자리에서 질문하면 돼요.

보통 임대차는 기간이 지나도 자동으로 갱신되고, 정기 임대차i는 기간이 끝나면 갱신 없이 끝납니다.

보통 임대차에서는 정당한 이유가 없으면 집주인이 갱신을 거절할 수 없어요. 정기 임대차는 양쪽이 합의하면 다시 계약할 수 있습니다. 그래서 오래 살 생각이라면 서명 전에 계약서에서 어느 쪽인지 먼저 보면 좋아요.

계약서에 갱신료가 분명히 적혀 있다면 원칙적으로 내야 해요. 금액이 지나치게 높으면 무효가 될 수 있어요.

갱신료（更新料）는 계약을 연장할 때 세입자가 집주인에게 내는 돈으로, 계약서에 따로 정한 조항(특약)으로 정해지는 경우가 있고 계약 기간은 보통 2년이에요. 최고재판소(일본 대법원)는 2011년 7월 15일 판결에서, 계약서에 분명하고 구체적으로 적힌 갱신료 조항은 월세·갱신 기간 등에 비춰 지나치게 높은 등의 특별한 사정이 없으면 무효가 아니라고 판단했습니다. 그래서 계약 전 중요사항 설명i 때 갱신료가 있는지와 금액을 확인해 두고, 지나치게 높다고 느끼면 소비자 핫라인 188i에 상담할 수 있어요.

집주인에게 알리지 않고 같이 살면 안 돼요. 같이 사는 사람은 계약 때 알려야 하고, 몰래 살게 하면 퇴거당할 수 있어요.

동거는 계약서의 금지사항에 들어 있는 경우가 있어서, 서명 전에 계약서에서 확인해 두면 좋아요. 계약한 뒤에 같이 살 사람이 생겼다면 들이기 전에 관리회사나 집주인에게 먼저 물어보면 돼요.

도로 거리 80m를 1분으로 계산하고, 1분 미만은 1분으로 올립니다.

예를 들어 500m면 6.25분을 올려 7분이에요. 신호·건널목 대기나 언덕·계단은 따지지 않은 값이라 광고 표시는 기준으로만 보라고 수도권 부동산공정거래협의회는 안내합니다. 그래서 내견 갈 때 역에서 직접 걸어 보면 좋아요.

지은 지 1년 미만이고, 아직 아무도 들어와 살지 않은 건물에만 「신축」이라고 쓸 수 있습니다.

그래서 1년이 안 됐어도 누가 한 번 살았던 집은 광고에 「신축」이라고 쓸 수 없어요. 지은 지 얼마나 됐는지는 광고에 적힌 건축 연월（建築年月）을 보고 확인하면 돼요.

레이킨i·중개수수료·갱신료·보증인이 없어요. 다만 누구나는 아니고, 보통은 수입이나 저축 기준을 채워야 합니다.

UR 임대주택은 독립행정법인 도시재생기구（UR都市機構）가 관리하는 임대주택이에요. 혼자 신청하면 평균 월수입이 월세 62,500엔 미만인 집은 월세의 4배, 62,500엔 이상 20만 엔 미만은 25만 엔, 20만 엔 이상은 40만 엔 이상이어야 해요. 수입이 모자라면 저축액이 월세의 100배 이상인 경우 등으로 대신할 수 있습니다. 집세·공익비를 1년 이상 한꺼번에 미리 내는 일시불 제도를 쓰면 수입 요건을 보지 않아요(쓸 수 없는 집도 있음). 외국 국적이면 계약 내용을 충분히 이해할 수 있고 중장기 재류자i 등이어야 합니다. 월수입은 원칙적으로 지난 1년 합계를 12로 나눈 금액이고 과세되고 증명할 수 있는 수입만 치니, 막 도착했다면 저축 기준이나 일시불 제도로 맞출 수 있는지부터 계산해 보면 좋아요.

있어요. 2016년도 법무성 위탁 조사에서도 외국인이라서, 또는 일본인 보증인이 없어서 거절당했다는 사람이 적지 않았습니다.

그 조사에서 집을 찾아본 외국인 가운데 39.3%가 「외국인이라 거절당했다」, 41.2%가 「일본인 보증인이 없어 거절당했다」고 답했어요. 일본 임대는 보증회사i나 보증인이 필요하니, 보증인이 없으면 신청 전에 보증회사를 쓸 수 있는 방인지 먼저 확인해 두면 헛걸음을 줄일 수 있어요.

앞 숫자는 침실 수, L은 거실·D는 식당·K는 주방이에요. 「3LDK」는 침실 3개에 거실·식당·주방이 있다는 뜻입니다.

같은 식으로 「1DK」는 침실 1개에 식당 겸 주방（DK）이 있는 집이에요. 광고 규약에서 DK·LDK는 그 기능이 한 방에 함께 있는 방을 말하고, 최소 넓이 기준이 있어요. 침실이 1개면 DK 4.5첩 이상·LDK 8첩 이상, 2개 이상이면 DK 6첩 이상·LDK 10첩 이상입니다(광고에서 1첩은 1.62㎡ 이상). 「和6、洋8」처럼 쓰면 6첩 다다미방과 8첩 양실이라는 뜻이에요. 그래서 같은 「1LDK」라도 넓이가 다르니, 평면도의 첩 수까지 보고 비교하면 좋아요.

광고에서는 첩 하나당 1.62㎡ 이상이라는 뜻으로 씁니다.

방의 벽 중심선 기준 면적을 첩 수로 나눈 값이 1.62㎡ 이상이라는 뜻이에요(6첩이면 9.72㎡ 이상). 맨션 광고의 건물 면적은 전유면적（専有面積）으로 표시하니, 방 크기를 비교할 때는 첩 수와 전유면적을 함께 보면 좋아요.

꼭 그렇지는 않아요. 위층 발소리 같은 무거운 바닥 충격음은 바닥 두께·무게·고정 방식·마감재에 달려 있습니다.

위층에서 뛰거나 걷는 소리(무거운 바닥 충격음)는 바닥을 두껍고 무겁게 하고, 바닥 끝 고정 방식은 진동이 덜 가게, 마감재는 충격음을 키우지 않는 것으로 골라야 줄어든다고 국토교통성 주택성능표시 해설은 안내합니다. 주택성능표시를 받은 공동주택이라면 이 차단 정도를 「콘크리트 바닥 두께 ○cm 이상에 맞먹음」처럼 적을 수 있어요(○는 27·20·15·11cm 등의 단계이고, 클수록 더 두꺼운 바닥만큼 막는다는 뜻). 다만 같은 두께라도 다른 조건에 따라 성능이 달라질 수 있다고 해설은 덧붙입니다. 그래서 소음이 걱정되면 그 집에 주택성능표시가 있는지, 있다면 바닥 표시가 어떤지를 부동산에 물어보면 좋아요.

비목조(철근콘크리트 등)가 평균으로 더 비싸요. 2023년 전국 민영 임대는 목조 54,409엔, 비목조 68,548엔이에요.

도쿄도는 목조 72,249엔, 비목조 98,715엔이에요(총무성 주택·토지 통계조사). 비목조에는 철골과 철근콘크리트가 함께 들어 있고, 평균이라 크기·위치 차이도 섞여 있습니다. 그래서 구조만으로 판단하기보다 같은 동네·비슷한 넓이 방끼리 월세를 비교해 보면 좋아요.

주방·에어컨 같은 설비, 냉장고·세탁기 둘 자리, 그리고 역·슈퍼·병원 같은 주변 환경을 보면 좋아요(국토교통성 가이드북).

광고의 「도보 ○분」은 도로 80m를 1분으로 친 값이라 신호 대기나 언덕은 빠져 있어요(수도권 부동산공정거래협의회). 그래서 내견 가는 길에 역에서 방까지 직접 걸어 보면 좋아요.

있어요. 방의 흠집·더러운 곳을 적고 날짜가 나오는 사진을 찍어 두면, 나갈 때 다툼을 막는 데 도움이 돼요.

간단한 배치도에 흠집 위치를 표시하고, 설비는 실제로 작동시켜 확인해 두면 돼요(국토교통성 가이드북). 기록은 가능하면 집주인 쪽과 함께 하는 게 좋습니다(국민생활센터i 안내). 그래서 열쇠를 받은 날 짐을 들이기 전에 사진·메모를 남기고, 가능하면 관리회사 사람과 함께 확인해 두면 좋아요.